Rescisión anticipada de alquiler: qué dice el Art. 1221 CCyC

Te ofrecieron un mejor laburo en otra ciudad, conseguiste un crédito hipotecario, o simplemente la situación cambió: querés irte del alquiler antes del vencimiento. La mayoría de los inquilinos argentinos no sabe que tiene derecho a rescindir anticipadamente, ni qué multa le corresponde pagar exactamente. Esta guía explica el marco legal vigente y los cambios introducidos por el DNU 70/2023.

Respuesta corta

El Art. 1221 del Código Civil y Comercial (CCyC) permite a cualquier inquilino rescindir el contrato pasados los 6 primeros meses, notificando con 60 días de anticipación. La multa por rescisión depende del momento:

• Si rescindís en el primer año del contrato: 1 mes y medio de alquiler.
• Si rescindís después del primer año: 1 mes de alquiler.
• Si notificaste con 90+ días de antelación (contratos Ley 27.551): sin multa.

Para contratos firmados a partir del 29/12/2023, el DNU 70/2023 permite que las partes pacten libremente las condiciones de rescisión —que pueden ser más flexibles o más estrictas según lo acordado.

Marco legal

El régimen base es el Código Civil y Comercial (Ley 26.994) artículos 1198 a 1226 (capítulo de locación). La Ley 27.551 (vigente 01/07/2020 al 28/12/2023) introdujo modificaciones clave: contratos de mínimo 3 años, ajuste anual por ICL, y la posibilidad de eximir la multa si se notifica con 90 días de antelación. El DNU 70/2023 (vigente desde el 29/12/2023) derogó la Ley 27.551 y restauró la libertad contractual del CCyC original.

Tres regímenes según fecha del contrato

La regla que te aplica depende de cuándo firmaste el contrato:

• Contratos firmados antes del 01/07/2020: régimen original del CCyC (Art. 1221 sin las modificaciones de la Ley 27.551). Multa 1,5 mes (primer año) o 1 mes (después). Sin posibilidad de eximir por preaviso largo.
• Contratos firmados entre 01/07/2020 y 28/12/2023: régimen Ley 27.551. Mismas multas, pero si notificaste con 90+ días de antelación, no pagás multa. Ajuste anual por ICL obligatorio.
• Contratos firmados desde el 29/12/2023: libertad contractual restaurada por DNU 70/2023. La multa y los plazos son los que el contrato establezca. Si el contrato no dice nada → aplica supletoriamente el Art. 1221 CCyC original.

Ejemplo numérico resuelto

Caso 1 — Contrato Ley 27.551, rescisión en el mes 10: Alquiler vigente $500.000. Inquilino notifica al locador el 15/01/2026 que se va el 16/03/2026 (60 días). Como rescinde en el primer año, le corresponde una multa de 1,5 meses = $750.000.

Caso 2 — Contrato Ley 27.551, rescisión con preaviso largo: Mismo alquiler, pero el inquilino notifica con 100 días de antelación. Le corresponde la eximición de multa → no paga nada. Solo el último mes de alquiler.

Caso 3 — Contrato DNU 70/2023, multa pactada de 2 meses: Si el contrato firmado en 2024 estipula multa de 2 meses sin importar el momento del año, esa cláusula es válida. Alquiler $700.000 → multa $1.400.000.

Cómo se calcula la multa con ajuste ICL

Para contratos Ley 27.551, el alquiler se ajusta anualmente por el Índice para Contratos de Locación (ICL) publicado por el BCRA. Si rescindís en el segundo año del contrato, la multa se calcula sobre el alquiler actualizado, no el original. Mirá tu recibo de alquiler del último mes —ese es el valor base para la multa.

Errores frecuentes

• Pensar que la multa es 3 meses. No, son 1,5 o 1 según el momento. Las 3 meses son una creencia popular incorrecta.
• No respetar el preaviso de 60 días. Si te vas sin avisar, el locador puede reclamar todos los meses faltantes hasta el fin del contrato, no solo la multa.
• Asumir que aplica el régimen Ley 27.551 cuando tu contrato es DNU 70/2023. Si firmaste a partir del 29/12/2023, las condiciones son las del contrato firmado, no las de la ley anterior.
• No releer el contrato. Especialmente en contratos DNU 70/2023, la cláusula de rescisión puede tener condiciones particulares. Leelo siempre antes de notificar.

Cómo notificar al locador

El Art. 1221 CCyC pide notificación fehaciente, en general con carta documento. También sirve telegrama colacionado o burofax. La notificación debe:

• Identificar el contrato (fechas, partes, propiedad).
• Indicar la fecha exacta de la rescisión (no menor a 60 días desde la notificación).
• Indicar la voluntad de pagar la multa correspondiente al momento.

Guardá copia firmada por el correo. Es tu prueba en caso de juicio posterior.

Preguntas frecuentes

¿Puedo rescindir en los primeros 6 meses? El Art. 1221 CCyC habilita la rescisión después del primer semestre. Antes, solo se puede rescindir por mutuo acuerdo o por incumplimiento del locador.

¿La multa cubre el último mes de alquiler? No. La multa es adicional al último mes que efectivamente vivís en la propiedad.

¿Qué pasa si el locador me retiene el depósito? El depósito se rige por su propia regla (un mes generalmente, devolución sin intereses). El locador no puede retenerlo como sustituto de la multa salvo que haya daños en la propiedad.

Calculadoras y guías relacionadas

• Calculadora de Rescisión Anticipada de Alquiler — calculá la multa exacta según la fecha de tu contrato y de la rescisión.
• Cómo mantenemos las calculadoras actualizadas — por qué el ICL del BCRA cambia cada mes y cómo afecta tu alquiler.

Esta guía tiene carácter orientativo y educativo. No constituye asesoramiento legal. Para disputas con tu locador, consultá con un abogado matriculado o la oficina de defensa del inquilino de tu jurisdicción.